logo
Century21 Portugal


La decisión de comprar una vivienda en propiedad supone, para una parte importante de los españoles, acudir a diversas vías de financiación. Entre ellas la hipoteca, una fórmula tradicional en la que una entidad financiera presta a los solicitantes una cantidad, por la que devengará unos intereses. Para ello se firma un contrato que compromete a ambas partes en una serie de derechos y obligaciones.

Precisamente, para garantizar que todos los firmantes tienen pleno conocimiento de las condiciones y consecuencias de la hipoteca, el legislador está ultimando la reforma de la Ley Hipotecaria con el foco puesto en la falta de conocimiento financiero de una parte mayoritaria de los españoles, de tal forma que se eviten situaciones como las de las cláusulas suelo, tanto para el cliente como para la entidad.

Desde CENTURY 21 queremos explicar brevemente cuáles son las novedades y cómo te pueden afectar si estás pensando en comprar una vivienda. No obstante, ante cualquier duda, nuestros expertos en derecho inmobiliario estarán encantados de arrojar más luz a los casos particulares.

1. Certificación notarial de conocimiento real de la condiciones.

Uno de los puntos principales que incorpora la nueva ley que estará aprobada en breve, aunque su desarrollo se demore, se refiere a la obligatoriedad de las entidades financieras de entregar al solicitante el contrato con anterioridad a la firma, a fin de que éste pueda acudir a un notario y le explique cada una de las cláusulas del contrato que está a punto de firmar, solventando cualquier posible duda por parte del usuario.

Esta primera consulta será gratuita, si bien se requerirá una segunda para que el notario redacte una disposición en la que el cliente deje por escrito que conoce todos y cada uno de los puntos del contrato, con los que está de acuerdo. En todo momento el cliente puede elegir el notario que desee, no será impuesto por la entidad financiera.

Por otra parte, si el notario elegido se niega a realizar esta gestión, podría incurrir en una sanción.

2. Listado de cláusulas prohibidas.

Entre las atribuciones de los notarios se encontrará la de identificar potenciales cláusulas  abusivas, que se incluirán en un listado a disposición de todos los notarios para el ejercicio de sus funciones. De momento, dicha lista no ha trascendido si bien las autoridades han explicado que entrarán en ella todas aquellas cláusulas que hayan sido consideradas como abusivas por los tribunales en sentencia firme (sin opción de recurso).

Si el notario identifica alguna de estas cláusulas deberá informar a los clientes y solicitar a la entidad que la elimine del contrato.

3. El contrato debe reflejar claramente las condiciones y obligaciones de cada una de las partes.

Otro de los hitos que establecerá la nueva ley hipotecaria, será incluir de forma clara y sin ningún tipo de duda cuáles son las obligaciones y cuáles los derechos de cada una de las partes. Esto es, en los términos del contrato se debe reflejar qué paga el banco y qué el cliente. La ley no establece una modalidad, sino que serán las partes quien lo acuerden y reflejen por escrito con la consiguiente firma para que entre en vigor.

4. El interés de demora no superará el 9 por ciento (del valor del dinero)

Si bien hasta ahora el interés de demora era impuesto por la entidad concesionaria del préstamo hipotecario, con la entrada en vigor de la nueva normativa, se instaura una obligatoriedad de situar el interés de demora en el 9 % ó 3 veces el precio legal del dinero en el momento.

5. Cancelación anticipada más accesible

Hasta ahora, quienes podían permitirse cancelar la deuda contraída con la entidad financiera, debían pagar una comisión alta por finiquitar el préstamo. A partir de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la penalización se reduce, y queda en un 0,5% para las hipotecas variables si se formaliza la amortización en los tres primeros años de vigencia de la hipoteca. A partir del quinto año, esta cláusula desaparecerá.

Para las hipotecas fijas, el coste real de cancelación de la deuda será del 4% si la amortización se produce en los 10 primeros años. Tras este periodo, la penalización se sitúa en el 3%.

6. Mayor umbral para aplicar la cláusula de vencimiento anticipado

En la mayoría de los contratos de préstamo hipotecario, la entidad concesionaría establecía una cláusula por la que ante una situación de impago continuado de tres mensualidades, podría dar por vencido la totalidad del préstamo hipotecario. Con la nueva ley, el límite no se establece en el número de meses de impago, sino en la cuantía de éste.

Así, la autoridad establece dos periodos para el pago del préstamo, en los que durante la primera mitad, la entidad solo puede activar este mecanismo si el total del impago supera el 2% del valor de todo el préstamo (ó 9 meses de impagos). En un segundo período, este porcentaje alcanza el 4% (ó 12 meses de impagos).

En conclusión, toda la normativa cumple dos objetivos: mayor claridad para el usuario y mayor sencillez. De hecho, en la normativa se contemplará la creación de un modelo de contrato de hipoteca que sea comprensible para cualquier persona. Podrán hacer uso de él si las partes lo acuerdan, pero no será obligatorio.

En ningún caso, la aplicación de la ley tendrá efectos retroactivos, esto es, solo se aplicará a las hipotecas suscritas tras la aprobación de la ley, excepto en los casos de renovación de la hipoteca, en los que sí será de aplicación.

cbarruz@c21iberia.com'

Deja un comentario

*
Subscribe!

captcha *