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Ya sabemos Cómo acertar en la elección de la hipoteca para tu piso, tenemos claras las comisiones bancarias que debemos pagar al contratar una hipoteca, así como la cantidad que debemos dar de entrada para comprar una vivienda. Pero, ¿qué ocurre si en algún momento no podemos hacer frente a las cuotas de nuestra hipoteca? Hoy en el blog de CENTURY 21 España vamos a intentar resolver tus dudas. 

 

Seguramente, habrás oído hablar muchas veces de la dación en pago, pero, ¿sabes realmente en qué consiste y cómo puede ayudarte si tienes un inmueble en propiedad?

 

Si tienes dudas sobre este u otros temas relacionados con hipotecas, nuestros asesores que cuenten con la certificación ICI te ayudarán de forma gratuita y sin ningún compromiso.

 

Qué es la dación en pago

Antes de llegar a la dación en pago en la Ley de Segunda Oportunidad se puede intentar un Acuerdo Extrajudicial de Pagos (AEP) y el Beneficio de Exoneración de Pasivos Insatisfechos (BEPI) de los que os hablaremos en profundidad en futuros artículos. 

 

La dación en pago es una operación mediante la cual se le entrega al banco la vivienda hipotecada para así poder cancelar toda la deuda pendiente. Gracias a ella, se puede evitar la ejecución hipotecaria si pasamos por problemas económicos y no podemos pagar las cuotas de la hipoteca. 

 

En el momento en el que se lleva a cabo esta operación, la deuda que contraemos con el banco se verá saldada de manera inmediata, ahorrándonos el proceso judicial que conlleva una ejecución hipotecaria. Además, la dación en pago nos da pie a poder negociar otras alternativas de pago o, incluso, a poder seguir viviendo en nuestra casa mediante un alquiler social. 

 

Hay que tener en cuenta que no todas las entidades bancarias aceptan este tipo de operaciones, para conseguir la dación en pago existen dos maneras: mediante una negociación con el propio banco o acogiéndonos al llamado código de buenas prácticas bancarias.

 

A pesar de las ventajas que conlleva poder optar a la dación en pago, también hay que tener en cuenta que también tiene una serie de desventajas. Por ejemplo, si esta opción no viene especificada en el contrato de la hipoteca, habrá que llevar a cabo una negociación con el banco, que no tiene ninguna obligación de concederla. Y si queremos que nos la den acogiéndose al Código de Buenas Prácticas, tendremos que cumplir unos requisitos determinados. Además, es cierto que llevar a la práctica una dación en pago puede ser que implique que tengamos problemas en un futuro para conseguir otra hipoteca o préstamo bancario, ya que los bancos nos verán como clientes de riesgo. 

 

Requisitos para optar a la dación en pago

La actual ley hipotecaria no obliga a los bancos a aceptar la dación en pago de forma obligatoria, por lo tanto, es algo que, si no has firmado todavía tu hipoteca, deberás negociar para que aparezca como cláusula en el contrato hipotecario

Si ya tienes una hipoteca firmada y te ves en la necesidad de solicitar una dación en pago, tendrás que negociar con tu entidad bancaria para poder llevarla a cabo. Para regular esta operación en el Código de Buenas Prácticas Bancarias para la protección de deudores hipotecarios, se han establecido una serie de requisitos que podrían desembocar en una dación en pago, aunque esta no estuviera estipulada en el contrato hipotecario. 

 

Algunos de estos requisitos que se encuentran en el Real Decreto Ley 6/2012 hacen referencia al inmueble propiamente dicho. De hecho, el precio de compra-venta no puede exceder de unos precios determinados, dependiendo de los habitantes del municipio en el que esté ubicada la vivienda. En los municipios con más de un millón de habitantes el límite máximo de valor de compraventa es de 200.000 €. En los municipios de entre 500.000 y un millón de habitantes es de 180.000 €; en los municipios superiores a 100.000 habitantes e inferiores a 500.000 es de 150.000 €; y en los municipios con menos de 100.000 habitantes es de 120.000 €

 

Normativa que se debe cumplir para pedir la aplicación del Código de Buenas Prácticas a una deuda hipotecaria

Aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, se encuentran en el umbral de exclusión cuando concurran en las siguientes circunstancias: 

 

 

  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas. El límite será de cuatro veces el IPREM anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, y de cinco veces el IPREM, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, o en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral

 

 

  • Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas (que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado 1,5 como mínimo) o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad (familia numerosa, monoparental con dos hijos a cargo, unidad familiar con un menor de tres años, unidad familiar con miembro con discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar).

 

  • Que, la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar, (superior al 40% para los supuestos del primer punto).

 

 

  • Para los casos de quita y dación deben cumplirse todas las condiciones siguientes:

 

    • Que la unidad familiar carezca de otros bienes. 
    • Que el préstamo hipotecario recaiga sobre esa única vivienda y fuera concedido para su adquisición. 
    • Que no existan otras garantías. 
    • En caso de haber codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b), y c) anteriores.

Qué documentación debo presentar para solicitar la dación en pago

En el caso de que el banco nos haya concedido la dación en pago, debemos entregar la siguiente documentación que acredite nuestra situación laboral y personal. 

 

  1. Certificado expedido por el Servicio Público de Empleo donde se acredite la situación de desempleo de los miembros que forman la unidad familiar que reside en la vivienda. Si alguno de ellos, trabaja por cuenta propia y no tiene rentas, tiene que aportar un certificado que emita la Agencia Tributaria. 

 

  1. Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria del último ejercicio tributario. 

 

  1. Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad con relación a cada miembro de la unidad familiar. 

 

  1. Libro de familia o documento que acredite como pareja de hecho.

 

  1. Certificado de empadronamiento de las personas que viven en dicho domicilio, en referencia al momento de la presentación de los documentos y a los seis meses anteriores. 

 

  1. Escrituras de compraventa y de constitución de la garantía hipotecaria, así como otros documentos justificativos, como son el resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiese. 

 

  1. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos que se exijan para situarse en el umbral de exclusión, según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

 

¿Tienes más claro en qué consiste la dación en pago y cuáles son los requisitos para acceder a ella? Si tienes cualquier duda, contacta con uno de nuestros asesores certificados en ICI y responderán a todas tus preguntas con detalle. En CENTURY 21 España somos expertos en todo lo referente al sector inmobiliario. No lo dudes, ¡llámanos! 

 

Y, por supuesto, sigue nuestro blog para estar al día de informaciones relevantes respecto a la compra y venta de inmuebles, a la contratación de hipotecas y a todo lo relacionado con el mercado inmobiliario en nuestro país

 

*Esta información divulgativa es a título informativo y su validez ha sido verificada según la normativa legal vigente a fecha actual.

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