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catastral

2018 será un intenso año para el sector inmobiliario. Junto con las grandes transformaciones que está generando la digitalización del sector, las nuevas demandas de profesionales más cualificados y personalistas que exige el consumidor actual, se unen novedades legislativas importantes que todo potencial comprador y vendedor de vivienda debe conocer.

Así, a lo largo de 2018 más de 1400 municipios en toda España tendrán que revisar los valores catastrales de los inmuebles urbanos tras cinco años de no actualización. Esta prerrogativa viene fundada tras la orden que ha aprobado recientemente el Ministerio de Hacienda a fin de que todos los municipios de España actualicen las valoraciones de los inmuebles.

No obstante, a pesar de la entrada en vigor de la orden ministerial, desde los Ayuntamientos se mantienen expectantes, toda vez que dicha actualización depende de la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado, cuyo retraso augura cierta incertidumbre a este respecto.

Esta medida se lleva aplicando desde 2016, si bien este año ha supuesto todo un revulsivo ya que más de 2.500 municipios de los 8.300 actuales ya han procedido a ejecutar la orden.

Burgos, Ávila, Segovia, Valencia y Barcelona son las provincias españolas en las que más municipios quedan por actualizar sus catastros, si bien precisamente de estas provincias, aseguran fuentes ministeriales, han partido la mayoría de las solicitudes para la exigida actualización catastral.

¿Qué es el valor catastral y cómo afecta a la compraventa de viviendas?

El valor catastral de una vivienda actúa como base imponible para el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que todo propietario debe tributar al ayuntamiento en el que está inscrita la vivienda. Este tipo impositivo supone una importante fuente de ingresos para los ayuntamientos.

Toda modificación que instauran los organismos públicos en ellas tiene un efecto inmediato en el importe final que abonan los ciudadanos, y toman parte de algunos de los gastos que tiene que afrontar todo nuevo propietario de una vivienda en su localidad como en el caso de las plusvalías municipales, tumbadas recientemente por el Tribunal Constitucional.

Precisamente, el objeto de reclamación de los afectados pasa por la devolución de la cuantía pagada demás por el propietario vendedor en atención a la revalorización catastral supuesta y no recogida legalmente, por el paso del tiempo, aun cuando el vendedor obtuviera pérdidas en la venta -esto es, el precio de venta del inmueble fue inferior al precio pagado por su adquisición-.

Los efectos del valor catastral

La revisión del valor catastral, en función del coeficiente que se aplique, implica una revisión al alza o a la baja del valor oficial del inmueble.

¿Por qué se realiza esta actualización respecto al año entrante? Hacienda explica su proceder como un acto para adaptar el valor del inmueble al mercado en cada momento, de tal forma que dicha valoración esté lo más actualizada posible.

La revisión catastral no supone un punto y aparte en las competencias y actuaciones administrativas. Se trata de un hecho rutinario que se adopta al menos cada diez años, y afecta tanto a la vivienda en sí como al garaje o los locales de los que cada ciudadano sea propietario.

Otros impuestos en los que repercute la revalorización catastral

El efecto inmediato de la revalorización del catastro de bienes inmueble supone la subida o bajada del valor de la propiedad. Sin embargo, existen otros efectos impositivos colaterales que como propietarios o nuevos propietarios debes conocer.

1. El IRPF. El Impuesto a la Renta de las Personas Físicas acoge una casilla específica para las viviendas consideradas segundas residencias o casas sin habitar, por las que hay que tributar. ¿Por qué se paga? Hacienda entiende que dado que la vivienda que consta no es la habitual, puedes obtener una renta económica con su explotación, por lo que preventivamente imputa un impuesto. Dicho valor está influido por el valor catastral del inmueble.

2. El Impuesto sobre el Patrimonio. Si tu patrimonio supera los 700.000 euros (vivienda habitual excluida, nuevamente), deberás tributar por dicha propiedad. En el caso de que la vivienda habitual se valore (aquí afecta el valor catastral) por encima de los 300.000 euros, también deberás pagar el Impuesto sobre el Patrimonio.

3. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Ya hemos hablado anteriormente sobre los impuestos y costes que tiene que afrontar el nuevo propietario. El ITP se calcula en función del valor catastral de la vivienda, si bien al ser una competencia regional, cada Comunidad Autónoma establece unos criterios y valores por lo que tendrás que comprobar tu caso particular.

4. La Plusvalía Municipal. Estamos ante el impuesto más relacionado con el valor catastral ya que el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana que grava se calcula en función de lo que estipule el catastro. El vendedor paga la diferencia entre ambos valores. Hasta ahora, aunque el resultado fuera negativo.

5. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Al heredar una vivienda o recibirla como donación, también debes tributar en función de la ley regional correspondiente.

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cbarruz@c21iberia.com'
  1. j.rodriguez@century21.es'
    Jorge Responder

    Muy interesante, afortunadamente dentro de CENTURY21 VIP HOME contamos con un equipo de profesionales capaces de asesorar a vendedores y compradores en relación a los impuestos relacionados con la compra y venta de un inmueble.

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