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impuestos inmobiliarios

Ante el número de preguntas y solicitudes de información que ha generado nuestro anterior artículo sobre fiscalidad inmobiliaria -a propósito de cómo tributa la compra de vivienda en la Renta 2016-, hemos decidido ir más allá de una actualización del texto. Vamos a dar un espacio propio a los impuestos que a día de hoy gravan la compra de una vivienda.

Dado que otras muchas cuestiones que nos habéis planteado hacían referencia a la venta de la misma, hemos decidido separar ambos para evitar confusiones habituales. ¿Comenzamos?

Una aclaración conveniente

Antes de meternos de lleno con el asunto que nos atañe, vamos a aclarar los diversos órdenes administrativos implicados en la recaudación de los impuestos por la compra de una vivienda.

Así, a pesar de que es el Gobierno Central el que legisla sobre los impuestos que han de regir y gravar la compra de vivienda, el sistema autonómico ha generado la derivación del cobro de algunos de los impuestos que vamos a ver a continuación -el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en concreto-, a cada una de las Comunidades Autónomas. La consecuencia para el comprador, en estos casos, radica en la variación del porcentaje y cuantía a pagar, lo que añade complejidad al hecho patrimonial.

Por el contrario, el IVA gravado en la compra de las viviendas a las que afecta, es único en todo el Estado, a excepción de las Islas Canarias, que al disponer de un régimen fiscal particular, aplica un IVA regulado por sus instituciones comunitarias.

Aclarado este punto, vamos a ver uno a uno cuáles son los impuestos que gravan la compra de la vivienda.

IVA, ITP y AJD: el trío de impuestos que gravan la compra de la vivienda

Ya lo avanzábamos en la aclaración sobre la particularidad del sistema fiscal de la compra de vivienda en España. Los impuestos que todo comprador tiene que tener en mente cuando se decide a comprar una casa son el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el impuesto sobre Actos  Jurídicos Documentados. Cada uno de ellos se aplica en función del tipo de vivienda que adquiramos.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Insistimos. Este impuesto a la compra de la vivienda se aplica con diferente porcentaje según la Comunidad Autónoma en la que se produzca la venta.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica cuando la vivienda que compramos es de segunda mano. ¿Y qué se considera vivienda de segunda mano o vivienda usada? De una forma sencilla para comprenderlo, vivienda de segunda mano es aquella que ha tenido otro propietario además del promotor, y diferente de este, cuando nosotros adquirimos la propiedad. Ello incluye a las viviendas de los bancos, por ejemplo. Que realmente no son viviendas nuevas, sino de segunda mano y tributan como tal.

El ITP se calcula sobre el precio de compra de la vivienda. No obstante, todas las Comunidades Autónomas suman un valor fiscal que actúa como mínimo a efectos tributarios. En el caso de este impuesto, el proceso de pago es el de autoliquidación , de la cual es responsable el nuevo propietario.

Una vez rellenados los impresos para su pago, y efectuado el pago que nos corresponda, debemos presentar esos impresos sellados por el banco -esto es muy importante- junto con una copia de la escritura de compraventa (en su defecto, es válido también el decreto de adjudicación) ante la oficina de Hacienda de la localidad a la que pertenece la vivienda que adquirimos.

Muy importante: como nuevo propietario, tienes 30 días hábiles desde la fecha que consta en la escritura de compra para hacer la liquidación. Excepcionalmente, si la vivienda pertenece a una localidad de Navarra, dispones de 60 días.

Dado que es un impuesto que tienen derivado las Comunidades Autónomas y en cada una de ellas hay un tipo impositivo, nuestra recomendación como red de asesores inmobiliarios es acudir a las oficinas de Hacienda y realizar la comprobación previa de cuánto nos va a grabar.

El IVA y el AJD, para vivienda nueva

Cuando el inmueble transmitido es una vivienda nueva, esto es, vendido directamente por el promotor, el gravamen de la operación se corresponde con la suma del IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El IVA es un impuesto estatal -perdónanos que insistamos-, y por lo tanto es uniforme en todo el territorio excepto en Canarias.

Tipos Impositivos de IVA aplicables a la compra de vivienda, y que nosotros damos al vendedor en la transmisión:

  •         Vivienda (garaje incluido, hasta dos plazas): 10% del valor de venta.
  •         Locales, garajes de más de dos plazas, etcétera: 21%
  •         Vivienda de Protección Oficial (VPO): 4%

Por su parte, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados supone un gravamen sobre el valor de venta de la vivienda. Dado que es un impuesto que tienen derivado las Comunidades Autónomas y en cada una de ellas hay un tipo impositivo, nuestra recomendación como red de asesores inmobiliarios es acudir a las oficinas de Hacienda y realizar la comprobación previa de cuánto nos va a grabar.

El Impuesto de Plusvalía, actualmente Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

En el caso de la compra de una vivienda de segunda mano, además de lo que ya hemos visto tenemos que sumar un invitado imprevisto: el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Este impuesto supone que el nuevo propietario ve gravado en su compra de vivienda, el aumento del valor catastral de la vivienda desde que el anterior propietario se hizo con ella. A diferencia de los anteriores impuestos, esta plusvalía se calcula en función del valor catastral y el tiempo transcurrido.

De nuevo, al ser un tributo local, cada ayuntamiento regula y fija qué porcentaje aplica, por lo que, insistimos, en estos casos lo más efectivo -es lo que hacen nuestro área fiscal y los asesores inmobiliarios-, es consultar en cada organismo local cuál es el impuesto.

Esperamos que esta información os sea de interés y utilidad. De nuevo, si os surgen dudas, estamos a vuestra disposición.

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Carlos Rentalo es Director de Marketing de CENTURY 21 España y Portugal.

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