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alquiler con opción a compra

El precio de la vivienda sigue en ascenso, aunque los indicadores comienzan a mostrar cierta estabilidad, e incluso, signos de freno en la escalada de precios. En estas situaciones, los jóvenes son los más perjudicados, ya que, aunque desean adquirir una vivienda, su situación financiera no les permite cumplir con su objetivo de tener un inmueble en propiedad.

Ante esta realidad, el alquiler con opción a compra se ha gestado como una solución viable a medio plazo para aquellos jóvenes que dan el paso de abandonar el nido y comenzar su propia trayectoria vital. Pero, ¿qué supone el alquiler con opción a compra? ¿Cómo debe ser el contrato entre las partes? En el artículo de hoy, los especialistas en gestión de alquileres de la red CENTURY 21 España, nos muestran todas las aristas de esta modalidad de transacción inmobiliaria.

El alquiler con opción a compra, una oportunidad para múltiples situaciones

Se tiende a pensar que el alquiler con opción a compra es útil únicamente para compradores jóvenes. Sin embargo, cualquier persona que no quiera decidir la compra en el momento de acceder a la vivienda, puede elegir esta modalidad de relación contractual con el propietario de la vivienda.

Lo que sí que es cierto es que, la viabilidad del alquiler con opción a compra, parte de la voluntad del propietario de utilizar esta vía para vender a medio plazo su vivienda.

Para el inquilino

Acceder al alquiler con esta fórmula permite asegurar la utilización de la propiedad durante un tiempo acordado, antes de decidir si compra o no el inmueble.

Cuando llegue ese punto, el inquilino que ocupa el inmueble puede tener derecho a comprar la casa, previo descuento del importe, total o parcialmente, que ya ha pagado en concepto de alquiler durante el tiempo que el contrato ha estipulado.

Así pues, mediante esta modalidad contractual, el inquilino en alquiler no “pierde” el dinero que paga mensualmente por habitar la vivienda – un sentir que es muy habitual de la mentalidad de los españoles a la hora de afrontar el alquiler como una opción vital-, sino que se considera una inversión si, llegado el momento, se opta por la compra de la vivienda.

Para el propietario

¿Todas las ventajas las disfruta el inquilino? Ni mucho menos. Un propietario que quiere asegurar un buen comprador para su vivienda, pero que aún no está seguro al cien por cien de querer vender al precio actual, encuentra en el alquiler con opción a compra una buena opción.

Del mismo modo, es habitual encontrar alquileres con opción a compra en el que ambas partes establecen un alquiler de mayor cuantía, como si se tratara de una letra de una hipoteca, para que, llegado el punto de compra, el desembolso final sea también menor.

¿Qué ocurre si al final el inquilino no hace uso de su derecho de compra de vivienda?

Esta situación también puede darse. Que el inquilino, por los motivos que sean, no ejerza su derecho de compra cuando cumpla el contrato de alquiler. Aquí, el importe que se haya entregado en concepto de alquiler, no tiene reembolso, ya que solo constaba como descuento del futuro precio de venta en el caso de compra de la vivienda.

Ejecutar el contrato de alquiler con opción a compra

Antes de nada, debemos dejar constancia de que, a día de hoy, el contrato de alquiler con opción a compra carece de la debida regulación en el Código Civil. La única reglamentación que existe atañe al artículo 14 del Reglamento Hipotecario y a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Dicho esto, profundicemos en cómo debe ser el contrato de alquiler con opción a compra.

Por un lado, es un contrato que surge de la voluntad y la libertad de las partes de suscribirlo. Al mismo tiempo, adquiere la forma de un doble contrato: el contrato de alquiler, y el contrato de compraventa. De forma habitual se unifican en un único documento al que se le añade una cláusula para reconocer el derecho del inquilino de compra prioritaria del inmueble en el plazo estimado.

En dicho contrato entre las partes se establecen los siguientes puntos:

  • El arrendatario tiene el derecho de decidir si compra o no la vivienda
  • El precio de compraventa en el momento de ejercer el derecho y las características del inmueble
  • El plazo del inquilino para ejercer su derecho o perderlo
  • Cómo ejecutar el derecho de compra de la vivienda

Durante el tiempo de vigencia del contrato, y nunca una vez cumplido, el inquilino puede comunicar en cualquier momento al propietario que está en disposición de hacer efectiva la oferta suscrita en la cláusula de contrato.

Para ello, si bien es posible realizar el acto de forma tácita, nuestros expertos recomiendan acudir a la vía del acta notarial a fin de realizar cada paso bajo el paraguas de la seguridad jurídica.

Con la firma del contrato de alquiler con opción a compra, el propietario del inmueble se obliga respecto al inquilino, y no puede disponer del inmueble durante la vigencia del mismo. Una vez cumplido el tiempo sin tener la declaración clara e inequívoca del inquilino, el veto se levanta.

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